دعوى الصحة والنفاذ هي واحدة من أهم الدعاوى القانونية التي يلجأ إليها مشتري العقار لضمان انتقال الملكية بشكل قانوني ورسمي ومن خلال هذه الدعوى يتم إصدار حكم يقوم مقام التسجيل في الشهر العقاري مما يضمن نقل الملكية للمشتري وحمايتها من النزاعات.
وفي هذه المقالة سنستعرض أهمية هذه الدعوى، دور المحامي، ومتوسط المدة الزمنية لإتمامها.
ما هي دعوى الصحة والنفاذ؟
دعوى الصحة والنفاذ هي الإجراء القانوني الذي يتيح للمشتري تسجيل ملكيته للعقار عن طريق حكم قضائي ويتم تسجيله بعد ذلك في الشهر العقاري.
أهميتها
1. ضمان نقل الملكية: الحكم ينقل الملكية منذ وقت قيد الدعوى بالشهر العقاري.
2. الحماية القانونية: توفر حماية للمشتري من أي ادعاءات مستقبلية بشأن ملكية العقار.
3. تحقيق التوثيق الرسمي: يضمن المشتري تسجيل العقد بشكل قانوني وموثق.
خصائص دعوى صحة ونفاذ
1-دعوي صحة ونفاذ هى دعوى شخصية عقارية :
تستند إلى حق شخصي و يطالب فيها بتقريـر حـق عيني على العقار ، أو اكتساب هذا الحق . و يرفعها المشترى أو ورثته علـى البائع لورثته أمام المحكمة الواقع بدائرتها العقار أو محكمة موطن المدعى علـي
2-دعوي صحة ونفاذ هى دعوى إستحقاق مالا :
لقدر المبيع لأن القصد منها تنفيذ التـزام البـائع بنقـل الملكية للمشترى تنفيذا عينيا و الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقـد في نقل الملكية و هذه الدعوى لا تسـقط بالتقادم لأن حق الملكية حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال مهما طال الزمن
3--دعوى صحة ونفاذ دعوي موضوعية :
تنصب على حقيقة البيع فتتناول محلـه ومـداه ونقـاذه ووجوده أو أعدمه و صحته أو بطلانه – و جديته أو صوريته
4- دعوى صحة ونفاذ تقبل التجزئة بطبيعتها
فتصح لمن يقرها من الورثة و لا تصــح لمـن يطعن في بيع المورث منهم ويكتفي فيها عنـد الطعـن بـالنقض باختصـام
المحكوم لهم دون ويجوز (لأحد الورثة )رفعها فقط (دون ) باقي الورثـة فـي صحة و نقاد عقد قسمة مختصا فيها (باقي الورثة )
5- أن الحكم الصادر في دعوى صحة ونفاذ والمقرر لحق الملكية لا يسقط بالتقادم
خطوات الدعوى
1. التحقق من صحة العقد (الشروط الموضوعية والشكلية).
2. الحصول على حكم قضائي بالصحة والنفاذ.
3. تسجيل الحكم في الشهر العقاري.
إذا كنت بحاجة إلى استشارة قانونية بخصوص دعوى الصحة والنفاذ، يمكنك التواصل معنا عبر الرقم 01019892158 لحجز استشارتك الآن.
ماهى مراحل دعوى صحة ونفاذ
تمر دعوى صحة ونفاذ بـ 3مراحل:
1- عقد البيع الابتدائي
2- صحيفة دعوى صحة ونفاذ المعلنة
3-حكم صحة ونفاذ النهائي
كيفية سير دعوى الصحة والنفاذ ؟
عند نظر دعوى الصحة والنفاذ في الجلسة المحددة، يتم تقديم ما يلي:
1-عريضة الدعوى المشهرة:
وهي العريضة التي تم استلامها من الشهر العقاري، أو شهادة القيود المستلمة من السجل العيني.
2-المكلفة الخاصة بالعقار أو القطعة محل الدعوى:
يتم تقديمها إذا لم تكن مرفقة بعقد البيع أثناء رفع الدعوى.
دور المحامي في دعوى الصحة والنفاذ
يقوم المحامي بدور محوري في تقديم هذه الدعوى وضمان نجاحها.
مهام المحامي
1. فحص المستندات: التأكد من استيفاء العقد للشروط القانونية.
2. رفع الدعوى: تقديم الدعوى ومتابعتها في المحكمة.
3. تسجيل الحكم: مساعدة العميل في تسجيل الحكم بالشهر العقاري.
لماذا تحتاج إلى محامي متخصص؟
– لضمان سير الدعوى بشكل قانوني وسريع.
– لتجنب أي أخطاء تؤدي إلى رفض الدعوى أو تأخيرها
متوسط المدة المستغرقة في دعوى الصحة والنفاذ
تتراوح المدة الزمنية لإتمام دعوى الصحة والنفاذ بين 6 إلى 8 أشهر.
ماهى الحالات التى يكون الحكم النهائى فى دعوي صحة ونفاذ مانع من رفع دعوي جديدة؟
صدور حكم نهائي فى دعوى صحة ونفاذ مانع من رفع دعوى جديدة فـي أحوال
1- بطلان العقد
2 – الطعن بصورية العقد (صورية مطلقه )
3 – الطعن بأن عقد البيع يخفي رهنا
العوامل المؤثرة في المدة
1. استيفاء المستندات المطلوبة: أي نقص قد يؤدي إلى تأخير.
2. سير الإجراءات القضائية: عدد الجلسات والزحام في المحاكم يؤثران على المدة.
3. تسجيل الحكم بالشهر العقاري: الخطوة النهائية التي قد تستغرق وقتاً إضافياً.
خطوات تسجيل الحكم بالشهر العقاري
1. إعداد المستندات: العقد الابتدائي، شهادة الضرائب، والحكم القضائي.
2. دفع الرسوم المطلوبة: رسوم التسجيل ورسوم المساحة.
3. التسجيل الرسمي: تقديم المستندات في الشهر العقاري واستلام سند الملكية.
هل يشترط للحكم فى دعوي صحة ونفاذ توقيع المشتري على عقد البيع؟
يكفي للحكم فى دعوي صحة ونفاذ عقد بيع ابتدائي ( توقيع البائع ) ، ذلك أركان البيع تتكامل بدفع المشتري كامل الثمن و تسلمه العقد الموقع عليه من البائع و أقامته على البائع دعوي صحة ونفاذ , مما يتوفر به القبول من جانب المشتري للبيـع
الأثر الرجعي لحكم دعوى الصحة والنفاذ:
يُعد هذا الأثر استثناءً وحيدًا من مبدأ عدم رجعية التسجيل، ويتحقق بشروط محددة:
- تسجيل صحيفة دعوى الصحة والنفاذ:
يجب تسجيل صحيفة الدعوى لدى الجهة المختصة. - تسجيل الحكم النهائي:
يتم تسجيل الحكم الصادر في الدعوى بعد وصوله إلى مرحلة النهائية. - قبل مرور 6 سنوات:
يجب أن يتم تسجيل الحكم خلال 6 سنوات من تاريخ صدوره النهائي، وليس من تاريخ تسجيله. ثم يُقدَّم طلب “تأشير هامشي” لقسم المراجعة الفنية بمكتب الشهر العقاري لتأشير الحكم على هامش تسجيل صحيفة الدعوى. - الأثر الرجعي للتسجيل:
بعد التأشير، يُعتبر تاريخ الحكم المشهر بالتسجيل راجعًا إلى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى، مما يجعل الشخص الصادر لصالحه الحكم مالكًا للعقار من ذلك التاريخ. - الاحتجاج بالحكم:
يمكن الاحتجاج بالحكم المسجل هامشيًا ضد أي تصرف صادر من المالك لاحقًا لتاريخ تسجيل صحيفة الدعوى. - عدم فرض رسوم نسبية:
التأشير الهامشي لا يستوجب دفع رسوم نسبية، حيث يُعد أثرًا ناتجًا عن التسجيل، وليس موضوعًا مستقلاً بحد ذاته (وفقًا للمواد الفنية 81/6 و82/5).
أسئلة شائعة حول دعوى الصحة والنفاذ
هل يكفي العقد الابتدائي لنقل الملكية؟
لا، العقد الابتدائي يثبت البيع ولكنه لا ينقل الملكية قانونياً. يلزم الحصول على حكم صحة ونفاذ وتسجيله.
ما هي الرسوم المطلوبة لتسجيل الحكم؟
الرسوم تختلف حسب قيمة العقار ومساحته، وتشمل رسوم التسجيل ورسم المساحة وضريبة التصرفات العقارية.
هل يمكن أن يرفض القاضي الدعوى؟
نعم إذا لم تتوافر الشروط القانونية في العقد أو لم يتم استيفاء المستندات المطلوبة.
وفى النهاية دعوى الصحة والنفاذ هي الخطوة القانونية الحاسمة لضمان تسجيل ملكيتك للعقار وحمايتها قانونياً. ولضمان نجاح الدعوى وتجنب أي تعقيدات يمكنك الاستعانة بمحامي متخصص عبر منصة تقنين. اتصل بنا على الرقم 01019892158 لحجز استشارتك وتوكيل محامي محترف الآن.